2020 리츠가 온다 - 이광수, 윤정한-

 주식이 단순 도박과 다른 점이 있다면, 기업활동을 통하여 상품과 서비스를 생산하고 이를 통하여 수익을 창출한다는 점이다. 도박은 누군가 돈을 벌면 다른 어딘가에서는 반드시 돈을 잃을 수 밖에 없다. 사고 파는 트래이딩의 관점에서는 주식도 도박이 될 수 있다. 수익이 지속적으로 증가하는 우량한 기업에 대한 투자 차원에서는 영업이익과 기업가치가 증가하기 때문에 "Zero sum"이 아니다. 물론 반대로 실적이 하락하고 기업가치가 낮아지는 경우에는 주식가치도 하락한다.

 

 주식의 단점을 한가지 꼽자면 심한 변동성이다. 여러가지 원리와 이론을 배우고 습득해도 막상 자신의 자산이 하루하루 변화하는 것을 보면 쉽지 않음을 몸소 느낄 수 있다. 특히 사람은 수익보다 손실에 더 민감하기 때문에 더 그렇다. 주식을 공부해가는 입장에서 배당주는 매력적으로 느껴졌다. 기업의 이익중 일부를 주주에게 배당하여 이익을 공유한다. 기업의 재투자 비용까지 고려하여 배당을 결정하기 때문에 배당금의 규모와 지속성은 기업의 재무 건전성을 확인하는 주요 지표중 하나이다. 

 

 배당주의 장점은 주식을 팔지 않아도 배당을 통해 현금흐름이 생길 수 있다는 점이다. 주식을 팔지 않아도 현금흐름이 생길 수 있다는 측면에서 매력적이다. 하지만 배당은 기업의 잉여현금중 일부를 주주에세 환원하는 것이므로 배당금이 크다고 무조건 좋은 것은 아니다. 배당을 많이 할수록 그만큼 미래에 투자할 기업자산이 줄어들기 때문이다. 

 

기업이익의 분배 (출처: 전국투자자교육협의회)

 

 배당주에 관심을 갖고나서 찾아본 종목중 하나는 리츠이다. 

 "하느님 위에 건물주!"라는 일간의 말처럼 누구나 건물을 소유하고 월세를 받으며 살아가고 싶지만 꿈같은 이야기이다. 하지만 현실적으로 건물 한 채를 살 돈을 가진 사람은 소수이다. 리츠는 이러한 희망사항을 가능하게 하는 투자상품이다.

 

 리츠(REITs,  부동산투자회사)는 투자자로부터 돈을 모아 부동산에 투자하고, 그 수익을 투자자에게 돌려준느 상품이다. 기금, 기관, 개인투자자 등으로 부터 돈을 모아 빌딩, 리테일(상가, 백화점), 각종 상업시설에 투자하는 회사이다. 리츠는 부동산투자회사법에 따라 배당가능이익의 90%이상을 의무적으로 주주들에게 배당을 해야한다.

 

 

리츠가 실물 부동산 투자보다 나은이유

* 전문가들이 대신 운용해준다.
* 쉽고 편하다. 
* 최적의 가격으로 매매할 수 있다.
* 소액 투자가 가능하다. 
* 매몰 비용이 적다.
* 국내외 다양한 부동산 투자가 가능하다.

 

리츠 투자시 점검 필요사항

* 부동산 자체의 자산가치 하락 리스크
* 공실 및 임대료 하락과 같은 임대차 위험
* 주식의 형태여서 환금성을 좋지만, 변동성으로 인한 자산가치 하락의 가능성 있음
* 금리 변동하여 오르면 차입비용이 증가하여 수익서이 악화됨

 

REITS (출처: Money Today, Renu Yadav, 2019/4/4)

 

 코로나19를 겪으면서 점차 세상이 컨텍트(Contact)사회에서 언텍트(Untact)사회로 변화하고 있다. 그런 점에서 지금까지 알던 빌딩, 리테일(상가, 백화점), 각종 상업시설에 투자하는 리츠에 대한 투자는 장기적으로 불확실성이 커진 것 같다. 그러면서 이런 시대의 변화를 반영하듯이 인터넷 상거래의 물품을 보관하기 위한 물류센터 관련 리츠, 통신장비에 필요한 땅 및 유지보수를 맡은 통신관련 리츠들이 생겨나고 있다. 

 

 투자에 있어서 다양한 산업군과 종목에 분산투자를 해야겠지만, 배당을 통한 현금흐름 창출에 있어서는 리츠주도 매력적인 것 같다. 이 책을 읽고나서 유용했던 점은 리츠와 관련된 개념과 리츠 회사 분석시 필요한 주요 개념들에 대한 정리가 잘 되어 있는 것이었다. 책에서 배운 개념을 바탕으로 투자하고 있는 리츠주의 실적 분석에 활용해봐야겠다. 한편으로는 이런 것 하나도 제대로 모르고 주식을 구매했다는 점에서 묻지마 투자를 한 것 같아서 부끄럽기도 하다.

 

리츠 가치평가 관련 용어정리 (57~62,171~177쪽)

■ 배당수익율(Dividend Yield) 
 "주당배당금/주가"

■ FFO(Fund From Operations) 
 "FFO= 순이익(Net Income)+ 할부상환액+ 감가상각비(Depreciation/Amortization) - 부동산 팬매이득"
 주주입장에서 배당을 통해 얻을 수 있는 지속가능한 이익을 대변한다. FFO는 '현금유입으로 해설할 수 있으나 일회성인 것을 제외한' 정상적이고 일상적인 영업활동으로 창출되는 현금흐름만을 의미한다고 볼 수 있다. FFO는 실질적으로 배당 가능한 이익과 관련 있기 때문에 주식의 가치평가에 사용되는 PER(주가/주당순이익)와 같이 P/FFO(주가/주당FFO)를 사용한다. 이 값이 낮으면 상대적으로 저평가된 리츠로 볼 수 있다. 하지만 인수합병관련비용, 유지보수비용 등 실제 운영성과 관련없는 지출이 차감된 금액이기 때문에 개별 리츠의 순수 영업 성과를 측정하는데 약간 무리가 있다.

■ AFFO(Adjusted Funds From Operation) 
 AFFO= FFO+(순임대료-자본지출-일상적인 유지관리비용)
 FFO에 임대료 증감분과 반복적으로 발생하는 자본지출 그리고 유지관리 비용을 감안한 개념이다. 따라서 AFFO는 FFO보다 사업운영수익을 더 잘 보여주는 지표라고 볼 수 있으며 투자대상 리츠의 과거대비 P/AFFO를 통해 사업운영수익 대비 저평가 여부를 판단할 수 있다. 하지만 리츠별로 FFO에 가감하는 항목별로 차이가 있어서 회사 간 비교는 쉽지 않다.

■ NAV (Net Asset Value) 
 NAV= 부동산가치(감정평가)-차입금 
 순자산 가액을 의미한다. 부동산 가치를 계산한 이후 '이자 비용이 나가는 차입금'을 제외해 계산할 수 있다. PBR (주가/주당순자산)과 마찬가지로 리츠의 P/NAV(주가/주당 순자산가치)가 1보다 작으면 저평가된 리츠로 볼 수 있다. 

■ NOI (Net Operating Income)
 NOI = 전체임대료+기타소득-공실에 따른 손실-자산운영 경비
 일반적인 기업의 EBITDA(순영업소득, 법인세/이자/감가삼각비를 차감하기 전 영업이익)와 유사한 개념이다. NOI를 개산할 때는 소득세, 이자, 감가삼각비를 고려하지 않는다.  EBITDA는 자본에 대한 기업의 실질적인 이익 창출을 보여줄 수 있는 지표다. EBITDA는 직접적인 현금 지출이 없는 감가삼각비, 이자비용, 세금 등을 제외함으로써 기업이 순수하게 영업활동을 통해 벌어들일 수 있는 현금창출능력을 나타낸다. 따라서 이와 유사한 NOI 임대료 부담 능력을 의미할 수 있고 실제 임대료와 비교함으로써 향후 위험에 대한 판단을 할 수 있다.  

■ 배당할인(Dividend Discount) 
 투자 부동산을 통한 배당을 추정하여 가치 평가 한다. 향후 기대되는 미래 현금흐름(배당)을 '이 현금흐름의 위험을 반영하는 할인율'로 할인한 현재 가치를 말한다. 이때 사용되는 할인율은 부동산 투자 위험에 대응하여 투자자가 기대하는 최저필수이익률인 자기자본비용이다.